Die Aufteilung einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses in mehrere selbstständige Einheiten bietet viele Vorteile – etwa höhere Verkaufspreise, bessere Vermietbarkeit und flexible Nutzungskonzepte. Damit die Teilung jedoch rechtssicher erfolgt und später problemlos im Grundbuch eingetragen werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Als digitales Architekturbüro erstellt ArchiFix deutschlandweit alle erforderlichen Planunterlagen für die Wohnungsteilung, vollständig online, prüffähig und nach den Vorgaben der Behörden.
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1. Was bedeutet „Wohnung aufteilen“?
Beim Aufteilen einer Wohnung oder eines Gebäudes entstehen aus einer bestehenden Einheit mehrere neue, rechtlich eigenständige Wohneinheiten. Dieser Vorgang wird in der Regel benötigt für:
- die Begründung von Wohn- oder Teileigentum nach WEG
- den Verkauf einzelner Wohnungen
- die Optimierung der Vermietung
- die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen
Damit die neue Eigentumsstruktur gültig ist, müssen bestimmte bauliche und rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein.
2. Voraussetzungen für die Aufteilung einer Wohnung
Damit eine Wohnung rechtssicher aufgeteilt werden kann, müssen die neuen Einheiten bestimmte Merkmale erfüllen.
✔ 1. Bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit
Jede neu entstehende Wohnung muss baulich getrennt und eindeutig nutzbar sein. Dazu gehören:
- ein eigener abschließbarer Zugang
- klar voneinander abgetrennte Räume
- notwendige Funktionen wie Bad und Küche
- interne Erschließung ohne Durchqueren anderer Einheiten
Diese Anforderungen werden mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung offiziell bestätigt.
✔ 2. Prüffähige Grundrisse und Aufteilungspläne
Für die Behörde müssen maßstabsgetreue, gut lesbare Pläne eingereicht werden:
- Grundrisse aller Geschosse
- Darstellung der neu entstehenden Wohneinheiten
- Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Kennzeichnung aller Räume
- Aufteilungsplan für die WEG-Begründung
Ohne korrekte Darstellungen drohen Verzögerungen oder Ablehnungen.
✔ 3. Einhaltung baurechtlicher Vorgaben
Je nach Bundesland können zusätzliche Anforderungen bestehen, z. B.:
- bestimmte Raumgrößen
- Belichtung und Belüftung
- Brandschutzanforderungen
- Stellplatzsatzungen
- Vorgaben der Bauordnung
Ein Architekt prüft hier, ob die geplante Aufteilung realisierbar ist.
✔ 4. Zustimmung weiterer Eigentümer (falls erforderlich)
In bestehenden WEG-Strukturen kann eine Teilung die Zustimmung der Gemeinschaft erfordern – abhängig von der baulichen Situation.
3. Warum Sie für die Unterlagen einen Architekten benötigen
Behörden akzeptieren bei der Antragstellung nur prüffähige und maßstabsgerechte Bauzeichnungen.
Ein Architekt stellt sicher, dass:
- alle Pläne behördengerecht aufbereitet sind
- die Abgeschlossenheit eindeutig dargestellt wird
- Sondereigentum klar gekennzeichnet ist
- Türen, Wände und Raumzuordnungen korrekt eingezeichnet sind
- das Planpaket vollständig ist und angenommen wird
ArchiFix übernimmt diese Leistungen vollständig digital – effizient, deutschlandweit und ohne Vor-Ort-Termin.
4. Welche Unterlagen Sie für die Aufteilung der Wohnung benötigen
In der Regel fordert die Behörde folgende Dokumente:
- Grundrisse aller betroffenen Geschosse
- Darstellung der Abgeschlossenheit
- Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Aufteilungsplan für die spätere Teilungserklärung
- ggf. Bestandspläne, Skizzen oder Fotos
- objektspezifische Nachweise nach Landesvorgaben
ArchiFix erstellt alle Unterlagen genau nach den Standards der Bauaufsichtsbehörden.
5. Ablauf der Erstellung bei ArchiFix
Der Prozess ist klar strukturiert und komplett online:
- Digitale Prüfung Ihrer Unterlagen
(Bestandspläne, Skizzen, Maße)
- Erstellung der prüffähigen Bauzeichnungen
nach den Vorgaben Ihres Bundeslandes
- Einzeichnung aller relevanten Abgrenzungen
wie Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungen
- Aufbereitung der Dokumente für die Behörde
– vollständig, prüffähig und sofort einreichbar
- Digitale Bereitstellung aller finalen Unterlagen
6. Häufige Fehler bei der Aufteilung von Wohnungen
Viele Anträge scheitern, weil die eingereichten Pläne nicht den Anforderungen entsprechen.
Typische Fehler sind:
- ungenaue oder veraltete Grundrisse
- fehlende Abgeschlossenheitsdarstellung
- unklare Kennzeichnung von Sondereigentum
- falsche Maßstäbe
- fehlende Türen oder Raumbezeichnungen
- unvollständige Planunterlagen
Mit einem professionellen Planpaket vermeiden Sie teure Verzögerungen.
7. Warum ArchiFix der richtige Partner ist
Mit ArchiFix profitieren Sie von:
- digitalen Architektenleistungen deutschlandweit
- jahrelanger Erfahrung in WEG-Teilungen und Abgeschlossenheit
- prüffähigen, behördengerechten Plänen
- schneller Bearbeitung ohne Vor-Ort-Termin
- rechtssicheren Unterlagen für Notar, Behörde und Grundbuch
Wir übernehmen die komplette Planerstellung – zuverlässig und effizient.
Fazit
Um eine Wohnung aufzuteilen, müssen klare bauliche und rechtliche Voraussetzungen erfüllt werden.
Das Herzstück der Teilung bildet eine korrekt dargestellte Abgeschlossenheit sowie vollständige, prüffähige Planunterlagen.
ArchiFix erstellt alle erforderlichen Dokumente digital, schnell und deutschlandweit – optimal vorbereitet für Behörde, Notar und Grundbuchamt.
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Häufige Fragen zur Nutzungsänderung
Eine Nutzungsänderung in Deutschland ist erforderlich, wenn Sie ein Gebäude oder eine Einheit anders nutzen möchten als ursprünglich genehmigt. Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Bauantrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss.
Dies ist auch dann notwendig, wenn Sie baulich nichts verändern. Es geht rein um die formelle Änderung der Nutzung.
Hintergrund einer Nutzungsänderung ist, dass unterschiedliche Nutzungen verschiedene Anforderungen an Sicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Lärm oder Energieeffizienz haben können. Deshalb prüft das Bauamt im Rahmen eines Bauantrags, ob die neue Nutzung den rechtlichen Vorgaben entspricht und gegebenenfalls Anpassungen erforderlich sind.
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Raum für einen anderen Zweck genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen. Typische Beispiele sind:
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Büro oder Praxis in Wohnraum umwandeln
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Wohnraum in Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) / gewerbliche Nutzung
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Lagerhalle in Büro oder Werkstatt
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Einzelhandel in Gastronomie
Ein weiterer gängiger Fall ist die Eröffnung eines neuen Gewerbes, wenn zuvor eine andere Nutzung in den Räumlichkeiten genehmigt war. Zum Beispiel: War zuvor ein Nagelstudio genehmigt, ist für die Eröffnung eines Friseursalons ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
Wenn Sie unsicher sind, ob für Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung notwendig ist, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt Auskunft einholen.
Wenn Sie eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung durchführen, können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen drohen:
⚖️ Rechtliche Konsequenzen
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Bußgelder: Das Betreiben einer nicht genehmigten Nutzung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet werden. In besonders schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 250.000 € möglich.
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Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die Nutzung untersagen, was bedeutet, dass Sie die betreffende Nutzung sofort einstellen müssen.
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Räumung oder Rückbau: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Räumung oder den Rückbau der betroffenen baulichen Anlage anordnen.
🏠 Private Haftung
Als Betreiber oder Eigentümer haften Sie persönlich für die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung. Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, insbesondere wenn Dritte durch die Nutzung geschädigt werden.
🛡️ Versicherungsfragen
Viele Versicherungen decken Schäden nicht ab, die im Rahmen einer nicht genehmigten Nutzung entstehen. Das bedeutet, dass Sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben könnten.
✅ Empfehlung
Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Nutzungsänderung die erforderlichen Genehmigungen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
Im Bauantragsvorgang werden Sie aufgefordert, die Planunterlagen des Gebäudes hochzuladen.
Zu den notwendigen Planunterlagen gehören:
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Mindestens der Grundriss der Etage, in der die umzunutzende Einheit liegt
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Mindestens ein Schnitt durch das Gebäude
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Mindestens die Straßenansicht
Ein Lageplan kann ebenfalls hochgeladen werden, ist aber nicht zwingend erforderlich, damit wir den Antrag erstellen können.
Sollten Ihnen weitere Unterlagen vorliegen, z. B. aus alten Genehmigungen zum Objekt oder eine Flächenberechnung, können diese für uns sehr hilfreich sein und die Bearbeitung des Antrags beschleunigen.
Damit wir Ihre Nutzungsänderung effizient bearbeiten können, benötigen wir folgende Angaben:
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Geplante Nutzung: Bitte teilen Sie uns mit, welche Nutzung konkret geplant ist.
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Bisher genehmigte Nutzung: Wir müssen wissen, welche Nutzung zuletzt offiziell genehmigt war.
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Stellplatzsituation: Geben Sie bitte an, wie viele KFZ- und Fahrradstellplätze der umzunutzenden Einheit zugeordnet sind und wie die Stellplatzsituation auf dem Grundstück insgesamt aussieht.
Sollten aufgrund der Art der Nutzung oder rechtlicher Vorschriften weitere Informationen erforderlich sein, werden wir uns während der Bearbeitung direkt bei Ihnen melden.
Wir bieten aktuell Pakete für eine Nutzungsänderung zum Fixpreis an. Um herauszufinden, welches Paket für Sie das richtige ist, benötigen Sie die Angabe der Quadratmeterzahl der Einheit, die umgenutzt werden soll.
Unsere Pakete sind in vier Größenkategorien eingeteilt.
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Einheiten über 300 m²: Bitte senden Sie uns in diesem Fall eine E-Mail-Anfrage für ein individuelles Angebot.
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Bauliche Änderungen: Sollten für die neue Nutzung bauliche Änderungen geplant sein, die noch nicht in den Bestandsplänen enthalten sind und für den Antrag eingezeichnet werden müssen, wird auf den Fixpreis eine Pauschale für den Mehraufwand aufgeschlagen. Die Höhe der Pauschale ist für jedes Paket einzeln aufgeführt.
💡 Tipp: Prüfen Sie vorab die Größe Ihrer Einheit und geplante Änderungen, um das passende Paket auszuwählen und eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.
Begleitend zu Ihrer Nutzungsänderung können Sie kleinere bauliche Maßnahmen durchführen, die für sich allein keinen Bauantrag erfordern. Dazu zählen beispielsweise:
Wenn Sie solche Maßnahmen planen, setzen Sie bitte im Konfigurator das entsprechende Häkchen. Dafür wird eine kleine zusätzliche Pauschale fällig. Wir besprechen Ihre Vorstellungen anschließend persönlich mit Ihnen und ergänzen die Pläne so, dass alle baurechtlichen Vorschriften, z. B. Brandschutz und Fluchtwege, weiterhin eingehalten werden.
Hinweis: Bauliche Veränderungen, die selbst einer Genehmigung bedürfen, sind z. B.:
Wenn Sie Maßnahmen in diesem Bereich planen, kontaktieren Sie uns bitte für ein individuelles Angebot per E-Mail.
Als Eigentümer Ihrer Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die benötigten Pläne zu erhalten:
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Prüfen Sie zunächst Ihre eigenen Unterlagen, ob Sie bereits eine Kopie des Grundrisses besitzen.
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Alternativ können Sie beim Immobilienmakler, über den Sie die Immobilie gekauft haben, nachfragen, ob er Ihnen den Grundriss als PDF-Datei zur Verfügung stellen kann.
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Wenn Sie die Immobilie selbst haben bauen lassen, wenden Sie sich an den Architekten, der das Gebäude geplant hat. Er kann Ihnen ebenfalls den Grundriss als PDF zuschicken.
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Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bauakte bei der Stadt einzusehen, um die notwendigen Unterlagen zu erhalten.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Vorschriften und Genehmigungsverfahren können sich je nach Bundesland und sogar je nach Gemeinde unterscheiden. Bitte wende dich im Zweifel an das zuständige Bauamt oder einen Fachanwalt.
