Viele Eigentümer:innen möchten beim Umbau ihrer Immobilie nicht nur modernisieren, sondern den gesamten Grundriss neu denken – etwa durch das Zusammenlegen von Räumen, das Versetzen von Wänden oder das Öffnen zum Wohn- und Essbereich.
Eine Grundrissänderung beim Umbau bietet die Chance, Wohnqualität, Licht und Funktionalität deutlich zu verbessern – erfordert aber eine sorgfältige architektonische Planung, um statische und rechtliche Anforderungen einzuhalten.
In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es bei der Grundrissänderung im Zuge eines Umbaus ankommt – und wie ArchiFix Sie deutschlandweit bei der digitalen Planung unterstützt.
👉 Sie möchten Ihren Grundriss im Zuge eines Umbaus professionell anpassen lassen?
⚖️ Wann ist eine Genehmigung für eine Grundrissänderung beim Umbau erforderlich?
Eine Grundrissänderung kann genehmigungspflichtig sein, sobald tragende Wände, Decken oder Fassaden betroffen sind oder wenn sich die Nutzung der Räume verändert. Besonders bei älteren Gebäuden ist eine statische Prüfung unverzichtbar.
Eine Genehmigung ist in der Regel erforderlich bei:
Öffnung oder Entfernung tragender Wände
Änderungen an der Fassade (z. B. neue Fenster oder Türen)
Vergrößerung von Räumen oder Raumzusammenlegungen
Änderungen der Nutzung (z. B. Einliegerwohnung, Büro oder Praxis)
Eingriffen in Flucht- und Rettungswege
In diesen Fällen erstellt ArchiFix für Sie eine prüffähige und genehmigungsfähige Planung, die alle baurechtlichen Vorgaben erfüllt – digital und deutschlandweit.
✅ Wann ist keine Genehmigung notwendig?
Kleinere Umbauten können oft ohne Genehmigung umgesetzt werden, sofern sie keine tragenden Bauteile oder Fluchtwege betreffen.
Beispiele:
Entfernen oder Einziehen nicht tragender Innenwände
Anpassungen innerhalb derselben Nutzungseinheit
Veränderte Raumaufteilungen, ohne dass Statik oder Brandschutz betroffen sind
💡 Tipp: Auch bei genehmigungsfreien Umbauten empfiehlt sich eine digitale Planung durch ArchiFix, um Statik, Belichtung und Funktionalität optimal aufeinander abzustimmen.
🧱 Warum eine professionelle Planung beim Umbau so wichtig ist
Ein Umbau mit Grundrissänderung greift in die Struktur des Gebäudes ein – oft mit erheblichen Auswirkungen auf Statik, Belichtung, Energieeffizienz und Bauordnung.
Eine fachgerechte Planung durch erfahrene Architekt:innen stellt sicher, dass:
alle Eingriffe statisch geprüft und sicher umsetzbar sind
Wärmeschutz, Schallschutz und Brandschutz eingehalten werden
neue Raumaufteilungen funktional und ästhetisch überzeugen
Fördermöglichkeiten und rechtliche Vorgaben berücksichtigt werden
Mit ArchiFix erhalten Sie eine digitale, rechtssichere Planung, die Ihr Umbauprojekt technisch sauber und gestalterisch überzeugend umsetzt – ohne Vor-Ort-Termine.
💶 Kosten einer Grundrissänderung beim Umbau
Die Kosten hängen vom Umfang der Maßnahmen, den statischen Anforderungen und dem Genehmigungsbedarf ab. Mit ArchiFix erhalten Sie eine transparente, digitale Kostenschätzung bereits zu Beginn Ihres Projekts.
Maßnahme
Kosten (ca.)
Grundrissanpassung ohne tragende Änderungen
2.000 – 4.000 €
Grundrissänderung mit tragenden Wänden oder größeren Eingriffen
3.500 – 7.000 €
Genehmigungsplanung inkl. Bauantrag
ab 2.500 €
💡 Tipp: Eine sorgfältige Planung reduziert Umbaukosten, vermeidet Nachträge und erhöht den Immobilienwert nachhaltig.
🏗️ Wie ArchiFix Sie bei der Planung unterstützt
Als Online-Architekturbüro für ganz Deutschland bietet ArchiFix echte Architekt:innenleistungen – digital, effizient und unabhängig vom Standort.
Unsere Leistungen (HOAI-Leistungsphasen 1–4):
1️⃣ Machbarkeitsanalyse – Prüfung von Statik, Baurecht und technischen Rahmenbedingungen 2️⃣ Entwurfsplanung – Entwicklung eines optimierten, modernen Grundrisses 3️⃣ Genehmigungsplanung – Erstellung prüffähiger Unterlagen für Bauantrag oder Umbau 4️⃣ Digitale Bereitstellung – Alle Pläne online verfügbar, deutschlandweit nutzbar
💡 Hinweis: ArchiFix bietet ausschließlich Planungsleistungen (Lph 1–4) – keine Bauleitung oder Bauüberwachung vor Ort.
💡 Ihr Vorteil mit ArchiFix: Planung statt Risiko
Mit ArchiFix profitieren Sie von echter Architekt:innenplanung – digital, rechtssicher und deutschlandweit.
🏁 Fazit: Grundriss ändern beim Umbau – professionell geplant mit ArchiFix
Ein Umbau mit Grundrissänderung ist eine großartige Chance, Ihr Zuhause funktionaler, heller und moderner zu gestalten. Damit alles technisch und rechtlich korrekt umgesetzt wird, ist eine professionelle Planung durch Architekt:innen unverzichtbar.
Mit ArchiFix erhalten Sie Ihre digitale, genehmigungsfähige Grundrissplanung – individuell, effizient und deutschlandweit.
👉 Sie möchten Ihren Grundriss beim Umbau professionell planen lassen?
Eine Nutzungsänderung in Deutschland ist erforderlich, wenn Sie ein Gebäude oder eine Einheit anders nutzen möchten als ursprünglich genehmigt. Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Bauantrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss.
Dies ist auch dann notwendig, wenn Sie baulich nichts verändern. Es geht rein um die formelle Änderung der Nutzung.
Hintergrund einer Nutzungsänderung ist, dass unterschiedliche Nutzungen verschiedene Anforderungen an Sicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Lärm oder Energieeffizienz haben können. Deshalb prüft das Bauamt im Rahmen eines Bauantrags, ob die neue Nutzung den rechtlichen Vorgaben entspricht und gegebenenfalls Anpassungen erforderlich sind.
+-Was sind typische Beispiele für eine Nutzungsänderung?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Raum für einen anderen Zweck genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen. Typische Beispiele sind:
Büro oder Praxis in Wohnraum umwandeln
Wohnraum in Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) / gewerbliche Nutzung
Lagerhalle in Büro oder Werkstatt
Einzelhandel in Gastronomie
Ein weiterer gängiger Fall ist die Eröffnung eines neuen Gewerbes, wenn zuvor eine andere Nutzung in den Räumlichkeiten genehmigt war. Zum Beispiel: War zuvor ein Nagelstudio genehmigt, ist für die Eröffnung eines Friseursalons ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
Wenn Sie unsicher sind, ob für Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung notwendig ist, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt Auskunft einholen.
+-Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung beantrage?
Wenn Sie eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung durchführen, können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen drohen:
⚖️ Rechtliche Konsequenzen
Bußgelder: Das Betreiben einer nicht genehmigten Nutzung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet werden. In besonders schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 250.000 € möglich.
Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die Nutzung untersagen, was bedeutet, dass Sie die betreffende Nutzung sofort einstellen müssen.
Räumung oder Rückbau: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Räumung oder den Rückbau der betroffenen baulichen Anlage anordnen.
🏠 Private Haftung
Als Betreiber oder Eigentümer haften Sie persönlich für die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung.Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, insbesondere wenn Dritte durch die Nutzung geschädigt werden.
🛡️ Versicherungsfragen
Viele Versicherungen decken Schäden nicht ab, die im Rahmen einer nicht genehmigten Nutzung entstehen.Das bedeutet, dass Sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben könnten.
✅ Empfehlung
Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Nutzungsänderung die erforderlichen Genehmigungen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen.Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
+-Welche Unterlagen muss ich hochladen?
Im Bauantragsvorgang werden Sie aufgefordert, die Planunterlagen des Gebäudes hochzuladen.
Zu den notwendigen Planunterlagen gehören:
Mindestens der Grundriss der Etage, in der die umzunutzende Einheit liegt
Mindestens ein Schnitt durch das Gebäude
Mindestens die Straßenansicht
Ein Lageplan kann ebenfalls hochgeladen werden, ist aber nicht zwingend erforderlich, damit wir den Antrag erstellen können.
Sollten Ihnen weitere Unterlagen vorliegen, z. B. aus alten Genehmigungen zum Objekt oder eine Flächenberechnung, können diese für uns sehr hilfreich sein und die Bearbeitung des Antrags beschleunigen.
+-Welche Angaben muss ich noch machen, damit meine Nutzungsänderung bearbeitet werden kann?
Damit wir Ihre Nutzungsänderung effizient bearbeiten können, benötigen wir folgende Angaben:
Geplante Nutzung: Bitte teilen Sie uns mit, welche Nutzung konkret geplant ist.
Bisher genehmigte Nutzung: Wir müssen wissen, welche Nutzung zuletzt offiziell genehmigt war.
Stellplatzsituation: Geben Sie bitte an, wie viele KFZ- und Fahrradstellplätze der umzunutzenden Einheit zugeordnet sind und wie die Stellplatzsituation auf dem Grundstück insgesamt aussieht.
Sollten aufgrund der Art der Nutzung oder rechtlicher Vorschriften weitere Informationen erforderlich sein, werden wir uns während der Bearbeitung direkt bei Ihnen melden.
+-Wie ermittele ich das richtige Paket für meine Nutzungsänderung?
Wir bieten aktuell Pakete für eine Nutzungsänderung zum Fixpreis an. Um herauszufinden, welches Paket für Sie das richtige ist, benötigen Sie die Angabe der Quadratmeterzahl der Einheit, die umgenutzt werden soll.
Unsere Pakete sind in vier Größenkategorien eingeteilt.
Einheiten über 300 m²: Bitte senden Sie uns in diesem Fall eine E-Mail-Anfrage für ein individuelles Angebot.
Bauliche Änderungen: Sollten für die neue Nutzung bauliche Änderungen geplant sein, die noch nicht in den Bestandsplänen enthalten sind und für den Antrag eingezeichnet werden müssen, wird auf den Fixpreis eine Pauschale für den Mehraufwand aufgeschlagen. Die Höhe der Pauschale ist für jedes Paket einzeln aufgeführt.
💡 Tipp: Prüfen Sie vorab die Größe Ihrer Einheit und geplante Änderungen, um das passende Paket auszuwählen und eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.
+-Welche baulichen Veränderungen kann ich begleitend zu meiner Nutzungsänderung durchführen?
Begleitend zu Ihrer Nutzungsänderung können Sie kleinere bauliche Maßnahmen durchführen, die für sich allein keinen Bauantrag erfordern. Dazu zählen beispielsweise:
Versetzen, Entfernen oder Erstellen von nicht tragenden Innenwänden
Austausch von Fenstern
Ändern von Türöffnungen
Wenn Sie solche Maßnahmen planen, setzen Sie bitte im Konfigurator das entsprechende Häkchen. Dafür wird eine kleine zusätzliche Pauschale fällig. Wir besprechen Ihre Vorstellungen anschließend persönlich mit Ihnen und ergänzen die Pläne so, dass alle baurechtlichen Vorschriften, z. B. Brandschutz und Fluchtwege, weiterhin eingehalten werden.
Hinweis: Bauliche Veränderungen, die selbst einer Genehmigung bedürfen, sind z. B.:
Anbauten
Errichtung von Gauben oder Balkonen
Eingriffe in statisch relevante Bauteile
Wenn Sie Maßnahmen in diesem Bereich planen, kontaktieren Sie uns bitte für ein individuelles Angebot per E-Mail.
+-Wo bekomme ich Pläne von meinem Gebäude her?
Als Eigentümer Ihrer Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die benötigten Pläne zu erhalten:
Prüfen Sie zunächst Ihre eigenen Unterlagen, ob Sie bereits eine Kopie des Grundrisses besitzen.
Alternativ können Sie beim Immobilienmakler, über den Sie die Immobilie gekauft haben, nachfragen, ob er Ihnen den Grundriss als PDF-Datei zur Verfügung stellen kann.
Wenn Sie die Immobilie selbst haben bauen lassen, wenden Sie sich an den Architekten, der das Gebäude geplant hat. Er kann Ihnen ebenfalls den Grundriss als PDF zuschicken.
Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bauakte bei der Stadt einzusehen, um die notwendigen Unterlagen zu erhalten.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Vorschriften und Genehmigungsverfahren können sich je nach Bundesland und sogar je nach Gemeinde unterscheiden. Bitte wende dich im Zweifel an das zuständige Bauamt oder einen Fachanwalt.
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