Die Teilungserklärung ist das zentrale rechtliche Dokument zur Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten. Gerade in Schleswig-Holstein kommt es dabei häufig zu Unsicherheiten – insbesondere bei Bestandsgebäuden, Umbauten, Sanierungen, Umnutzungen und nachträglichen Wohnungsaufteilungen.
Das Bundesland Schleswig-Holstein ist geprägt von:
- Historischen Altbauten in Städten wie Kiel, Lübeck, Flensburg, Neumünster oder Elmshorn
- Nachkriegs- sowie 60er-/70er-Jahre-Wohnanlagen
- Ländlichen Mehrfamilienhäusern mit späterer Wohnungsaufteilung
- Umnutzung ehemaliger Gewerbe-, Stall- oder Hofgebäude
- Dachausbauten, Aufstockungen und Grundrissänderungen im Bestand
- Küstennahen Immobilien mit Sondernutzungsflächen (Terrassen, Gärten, Stellplätze)
Das führt dazu, dass viele Teilungserklärungen in Schleswig-Holstein:
❌ veraltet
❌ unvollständig
❌ widersprüchlich
❌ nicht mehr bau- oder nutzungsaktuell
Ganz gleich, ob Wohnungsverkauf, Finanzierung, Erbauseinandersetzung oder rechtliche Aufteilung:
➡️ Nur eine aktuelle, baulich korrekte und rechtssichere Teilungserklärung wird von Notar und Grundbuchamt akzeptiert.
Als digitales Architekturbüro unterstützt ArchiFix Eigentümer, Käufer, Makler und WEG-Verwalter in Schleswig-Holstein und deutschlandweit – vollständig online, mit notarfähigen Architektenplänen und reiner Planung (keine örtliche Bauausführung).
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1. Teilungserklärung Schleswig-Holstein – was wird geregelt?
Die Teilungserklärung legt fest, wie ein Gebäude rechtlich in einzelne Einheiten aufgeteilt ist und welches Eigentum wem zugeordnet wird.
✔ Sondereigentum
- Die jeweilige Wohnung
- Zugehörige Kellerräume oder Abstellräume
- Optional: Stellplätze oder Garagen
✔ Gemeinschaftseigentum
- Dach und Fassade
- Treppenhäuser
- Tragende Bauteile
- Leitungen und Schächte
✔ Sondernutzungsrechte
- Gärten
- Terrassen
- Stellplätze
- Hof- oder Außenflächen
✔ Weitere Inhalte
- Eindeutige Nummerierung aller Einheiten
- Festlegung der Nutzungsart (Wohnen / Gewerbe)
- Nachweis der Abgeschlossenheit
In Schleswig-Holstein besonders relevant bei:
- Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen
- Nachträglicher Wohnungsaufteilung im Bestand
- Umnutzung von Nebengebäuden oder Gewerbeeinheiten
- Dachgeschossausbauten
- Fehlenden oder veralteten Bestandsplänen
👉 Notare in Schleswig-Holstein verlangen prüffähige, widerspruchsfreie Architektenpläne.
2. Warum sind Teilungserklärungen in Schleswig-Holstein häufig fehlerhaft?
Die Bausubstanz im Land ist sehr unterschiedlich. Typische Ursachen für Probleme sind:
- Alte Gebäude ohne aktuelle Bestandsunterlagen
- Nachträgliche Umbauten ohne Anpassung der Teilungserklärung
- Umgenutzte Gebäude mit unklarer Nutzungszuordnung
- Unklare Abgrenzung von Kellern, Dachböden oder Stellplätzen
- Unterschiedliche Baujahre innerhalb eines Gebäudes
Typische Fehler:
❌ Grundrisse stimmen nicht mit dem Ist-Zustand überein
❌ Wohnungen sind baulich vorhanden, aber rechtlich nicht erfasst
❌ Sondernutzungsrechte fehlen oder widersprechen sich
❌ Gemeinschafts- und Sondereigentum sind falsch abgegrenzt
❌ Pläne sind nicht maßstäblich oder nicht notarfähig
Die Folgen:
- Verzögerungen beim Notar
- Ablehnung durch das Grundbuchamt
- Probleme bei Bankfinanzierungen
- Streitigkeiten innerhalb der WEG
- Verzögerter oder gescheiterter Immobilienverkauf
3. Teilungserklärung Schleswig-Holstein – rechtliche Anforderungen
In Schleswig-Holstein gelten die bundesweiten Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie die Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH).
Zentrale Anforderungen:
✔ Nachweis der Abgeschlossenheit (§ 7 WEG)
✔ Maßstäbliche, prüffähige Architektenpläne
✔ Klare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
✔ Darstellung aller Zugänge und Erschließungen
✔ Lageplan mit Grundstücksgrenzen
✔ Digitale Unterlagen für Notar & Grundbuchamt
👉 Diese Unterlagen müssen durch einen Architekten erstellt werden – nicht durch den Notar.
ArchiFix übernimmt die komplette planerische Erstellung online & deutschlandweit.
4. Welche Unterlagen sind für eine Teilungserklärung in Schleswig-Holstein erforderlich?
ArchiFix erstellt für Sie vollständig digital:
📐 Aufteilungspläne
- Einheitliche Nummerierung
- Abgeschlossenheitsdarstellung
- Eigentumsgrenzen
- Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum
🗺️ Lage- & Außenflächenpläne
- Grundstücksgrenzen
- Gärten
- Stellplätze
- Sondernutzungsflächen
📄 Ergänzende Unterlagen
- Grundrisse & Schnitte
- Flächenberechnungen
- Notarfähige PDF-Pläne
Besonders relevant bei:
- Nachträglichen Wohnungsaufteilungen
- Dachgeschossausbauten
- Umnutzung von Bestandsgebäuden
- Neuordnung von Kellerräumen
👉 Viele Notare in Schleswig-Holstein beurkunden ohne diese Unterlagen keine Teilungserklärung.
5. Wann ist eine neue oder angepasste Teilungserklärung erforderlich?
Eine Anpassung ist notwendig, wenn:
- Wohnungen neu aufgeteilt oder zusammengelegt werden
- Dachgeschosse ausgebaut werden
- Nutzungsarten geändert werden
- Sondernutzungsrechte angepasst werden
- Bestandspläne nicht mehr dem Ist-Zustand entsprechen
➡️ Seit 2023 prüfen Notare bundesweit besonders streng auf vollständige und aktuelle Architektenpläne.
6. Kosten einer Teilungserklärung in Schleswig-Holstein
Architekturleistungen durch ArchiFix:
ca. 800 € – 2.500 €, abhängig von Objektgröße und Umfang
Enthalten sind:
- Aufteilungspläne
- Lageplan
- Flächenberechnung
- Prüfung vorhandener Unterlagen
- Notarfähige, digitale Abgabe
Zusätzliche Kosten:
- Notar: ca. 400 € – 1.000 €
- Grundbuchamt: ca. 50 € – 200 €
👉 Ohne professionelle Architektenpläne ist keine rechtssichere Teilungserklärung möglich.
7. Warum ArchiFix für Teilungserklärungen in Schleswig-Holstein?
Mit ArchiFix profitieren Sie von:
✔ Echten Architektenleistungen (LPh 1–5, keine örtliche Bauausführung)
✔ Spezialisierung auf Teilungserklärungen & Aufteilungspläne
✔ 100 % digitaler Zusammenarbeit
✔ Notarfähigen & prüffähigen Unterlagen
✔ Erfahrung mit Bestandsobjekten in Schleswig-Holstein
✔ Transparenter Preisstruktur
Fazit: Teilungserklärung Schleswig-Holstein – Anforderungen sicher erfüllen
Eine Teilungserklärung nach den Anforderungen in Schleswig-Holstein ist nur dann wirksam, wenn sie vollständig, aktuell und baulich korrekt erstellt ist. Fehlerhafte Unterlagen führen fast immer zu Verzögerungen, rechtlichen Risiken und unnötigen Kosten.
➡️ ArchiFix erstellt alle erforderlichen Architektenpläne digital, schnell und notarfähig – deutschlandweit.
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Häufige Fragen zur Nutzungsänderung
Eine Nutzungsänderung in Deutschland ist erforderlich, wenn Sie ein Gebäude oder eine Einheit anders nutzen möchten als ursprünglich genehmigt. Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Bauantrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss.
Dies ist auch dann notwendig, wenn Sie baulich nichts verändern. Es geht rein um die formelle Änderung der Nutzung.
Hintergrund einer Nutzungsänderung ist, dass unterschiedliche Nutzungen verschiedene Anforderungen an Sicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Lärm oder Energieeffizienz haben können. Deshalb prüft das Bauamt im Rahmen eines Bauantrags, ob die neue Nutzung den rechtlichen Vorgaben entspricht und gegebenenfalls Anpassungen erforderlich sind.
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Raum für einen anderen Zweck genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen. Typische Beispiele sind:
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Büro oder Praxis in Wohnraum umwandeln
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Wohnraum in Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) / gewerbliche Nutzung
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Lagerhalle in Büro oder Werkstatt
-
Einzelhandel in Gastronomie
Ein weiterer gängiger Fall ist die Eröffnung eines neuen Gewerbes, wenn zuvor eine andere Nutzung in den Räumlichkeiten genehmigt war. Zum Beispiel: War zuvor ein Nagelstudio genehmigt, ist für die Eröffnung eines Friseursalons ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
Wenn Sie unsicher sind, ob für Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung notwendig ist, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt Auskunft einholen.
Wenn Sie eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung durchführen, können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen drohen:
⚖️ Rechtliche Konsequenzen
-
Bußgelder: Das Betreiben einer nicht genehmigten Nutzung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet werden. In besonders schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 250.000 € möglich.
-
Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die Nutzung untersagen, was bedeutet, dass Sie die betreffende Nutzung sofort einstellen müssen.
-
Räumung oder Rückbau: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Räumung oder den Rückbau der betroffenen baulichen Anlage anordnen.
🏠 Private Haftung
Als Betreiber oder Eigentümer haften Sie persönlich für die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung. Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, insbesondere wenn Dritte durch die Nutzung geschädigt werden.
🛡️ Versicherungsfragen
Viele Versicherungen decken Schäden nicht ab, die im Rahmen einer nicht genehmigten Nutzung entstehen. Das bedeutet, dass Sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben könnten.
✅ Empfehlung
Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Nutzungsänderung die erforderlichen Genehmigungen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
Im Bauantragsvorgang werden Sie aufgefordert, die Planunterlagen des Gebäudes hochzuladen.
Zu den notwendigen Planunterlagen gehören:
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Mindestens der Grundriss der Etage, in der die umzunutzende Einheit liegt
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Mindestens ein Schnitt durch das Gebäude
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Mindestens die Straßenansicht
Ein Lageplan kann ebenfalls hochgeladen werden, ist aber nicht zwingend erforderlich, damit wir den Antrag erstellen können.
Sollten Ihnen weitere Unterlagen vorliegen, z. B. aus alten Genehmigungen zum Objekt oder eine Flächenberechnung, können diese für uns sehr hilfreich sein und die Bearbeitung des Antrags beschleunigen.
Damit wir Ihre Nutzungsänderung effizient bearbeiten können, benötigen wir folgende Angaben:
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Geplante Nutzung: Bitte teilen Sie uns mit, welche Nutzung konkret geplant ist.
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Bisher genehmigte Nutzung: Wir müssen wissen, welche Nutzung zuletzt offiziell genehmigt war.
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Stellplatzsituation: Geben Sie bitte an, wie viele KFZ- und Fahrradstellplätze der umzunutzenden Einheit zugeordnet sind und wie die Stellplatzsituation auf dem Grundstück insgesamt aussieht.
Sollten aufgrund der Art der Nutzung oder rechtlicher Vorschriften weitere Informationen erforderlich sein, werden wir uns während der Bearbeitung direkt bei Ihnen melden.
Wir bieten aktuell Pakete für eine Nutzungsänderung zum Fixpreis an. Um herauszufinden, welches Paket für Sie das richtige ist, benötigen Sie die Angabe der Quadratmeterzahl der Einheit, die umgenutzt werden soll.
Unsere Pakete sind in vier Größenkategorien eingeteilt.
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Einheiten über 300 m²: Bitte senden Sie uns in diesem Fall eine E-Mail-Anfrage für ein individuelles Angebot.
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Bauliche Änderungen: Sollten für die neue Nutzung bauliche Änderungen geplant sein, die noch nicht in den Bestandsplänen enthalten sind und für den Antrag eingezeichnet werden müssen, wird auf den Fixpreis eine Pauschale für den Mehraufwand aufgeschlagen. Die Höhe der Pauschale ist für jedes Paket einzeln aufgeführt.
💡 Tipp: Prüfen Sie vorab die Größe Ihrer Einheit und geplante Änderungen, um das passende Paket auszuwählen und eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.
Begleitend zu Ihrer Nutzungsänderung können Sie kleinere bauliche Maßnahmen durchführen, die für sich allein keinen Bauantrag erfordern. Dazu zählen beispielsweise:
Wenn Sie solche Maßnahmen planen, setzen Sie bitte im Konfigurator das entsprechende Häkchen. Dafür wird eine kleine zusätzliche Pauschale fällig. Wir besprechen Ihre Vorstellungen anschließend persönlich mit Ihnen und ergänzen die Pläne so, dass alle baurechtlichen Vorschriften, z. B. Brandschutz und Fluchtwege, weiterhin eingehalten werden.
Hinweis: Bauliche Veränderungen, die selbst einer Genehmigung bedürfen, sind z. B.:
Wenn Sie Maßnahmen in diesem Bereich planen, kontaktieren Sie uns bitte für ein individuelles Angebot per E-Mail.
Als Eigentümer Ihrer Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die benötigten Pläne zu erhalten:
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Prüfen Sie zunächst Ihre eigenen Unterlagen, ob Sie bereits eine Kopie des Grundrisses besitzen.
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Alternativ können Sie beim Immobilienmakler, über den Sie die Immobilie gekauft haben, nachfragen, ob er Ihnen den Grundriss als PDF-Datei zur Verfügung stellen kann.
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Wenn Sie die Immobilie selbst haben bauen lassen, wenden Sie sich an den Architekten, der das Gebäude geplant hat. Er kann Ihnen ebenfalls den Grundriss als PDF zuschicken.
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Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bauakte bei der Stadt einzusehen, um die notwendigen Unterlagen zu erhalten.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Vorschriften und Genehmigungsverfahren können sich je nach Bundesland und sogar je nach Gemeinde unterscheiden. Bitte wende dich im Zweifel an das zuständige Bauamt oder einen Fachanwalt.
