Der Rohbau ist die zentrale Phase Ihres Neubauprojekts: Hier entstehen Fundament, Wände, Decken, Dachkonstruktion und damit die tragende Struktur Ihres künftigen Hauses. Er bildet das Grundgerüst, auf dem alle weiteren Gewerke aufbauen. Doch wie setzen sich die Rohbaukosten zusammen? Welche Faktoren beeinflussen den Preis – und warum ist eine vollständige Architektur- und Genehmigungsplanung Voraussetzung für verlässliche Kostenangaben?

Als digitales Architekturbüro unterstützt Sie ArchiFix bundesweit mit allen Leistungen der frühen Architekturplanung (HOAI LPh 1–4) – und sorgt dafür, dass Ihr Rohbau statikfähig geplant und vollständig vorbereitet wird.

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Inhaltsverzeichnis

1. Warum der Rohbau die Basis aller weiteren Kosten darstellt

Der Rohbau definiert die gesamte Tragstruktur Ihres Hauses. Er umfasst üblicherweise:

Erdarbeiten & Gründung
Bodenplatte oder Keller
Außen- und Innenwände
Geschossdecken
Dachstuhl bzw. Dachkonstruktion
Treppen, tragende Bauteile
Schächte, Durchbrüche, Rohinstallationen (Basis)

Mit Abschluss des Rohbaus steht die Gebäudehülle – allerdings noch ohne Ausbau, Fenster, Technik oder Oberflächen.

Warum der Rohbau so kostenrelevant ist:

Er bestimmt maßgeblich die Materialmengen
Fehler im Rohbau lassen sich später kaum korrigieren
Die statische Planung basiert auf exakten Grundrissen
Änderungen nach Beginn des Rohbaus führen fast immer zu Zusatzkosten

Damit der Rohbau korrekt kalkuliert und später fachgerecht ausgeführt werden kann, benötigt der Tragwerksplaner vollständige Planunterlagen – genau hier setzt ArchiFix an.

2. Was kostet ein Rohbau beim Neubau?

In der Praxis liegen die Rohbaukosten für ein typisches Einfamilienhaus meist zwischen 600 und 900 €/m² Wohnfläche.
Für ein Haus mit 120–150 m² ergeben sich damit Kosten von ca. 70.000 bis 135.000 €.

Die tatsächlichen Werte hängen jedoch von verschiedenen Faktoren ab:

2.1 Bauweise: Massivbau, Holzbau, Hybridbau

Die Wahl der Bauweise beeinflusst:

Materialkosten
Arbeitszeit
Transport- und Logistikaufwand
statische Anforderungen

Massivbau (Mauerwerk/Beton):
robust, langlebig, sehr gute Schalldämmung – meist höhere Rohbaukosten.

Holzbau:
kürzere Bauzeiten, geringere Lasten, gute Ökobilanz – teils günstigere Rohbaukosten.

Hybridbauweisen:
individuell abhängig von Konstruktion und Planungsaufwand.

2.2 Gebäudekomplexität & Form

Kosten steigen bei:

Erkern, Winkeln, Vor- und Rücksprüngen
großen Spannweiten
aufwendigen Treppenanlagen
mehreren Geschossen
anspruchsvollen Dachformen (Zeltdach, Walmdach, Krüppelwalmdach)

Einfache, rechteckige Grundrisse bleiben deutlich wirtschaftlicher.

2.3 Fundament / Bodenplatte / Keller

Die Gründung ist Teil des Rohbaus und entscheidend für die Kosten. Abhängig von:

Bodenverhältnissen
Wasserstand
Gebäudelasten
Kellerausführung (weiße Wanne / schwarze Wanne)

Keller: ca. 40.000–70.000 €
Bodenplatte: ca. 10.000–25.000 €

Schwieriger Baugrund kann diese Werte stark beeinflussen.

2.4 Regionale Baupreise

Der Einfluss regionaler Lohn- und Materialkosten beträgt häufig bis zu 30 %.
Großstädte und wachstumsstarke Regionen sind regelmäßig teurer als ländliche Gebiete.

2.5 Dachkonstruktion

Die Dachform bestimmt:

Materialverbrauch
Komplexität
statische Anforderungen
Montagezeiten

Preisspanne (typisch EFH):
6.000–20.000 €, je nach Dachstuhl, Gauben und Fläche.

2.6 Deckenarten

Mögliche Ausführungen:

Stahlbetondecken
Filigrandecken
Holzbalkendecken
Brettsperrholzdecken

Massive Stahlbetondecken sind meist am teuersten – aber auch am stabilsten und am weitesten verbreitet.

3. Wie setzt sich der Rohbaupreis konkret zusammen?

Ein typischer Rohbau gliedert sich in folgende Kostenkomponenten:

Posten	Typische Kosten (EFH)
Erdarbeiten & Gründung	5.000–20.000 €
Bodenplatte oder Keller	10.000–70.000 €
Außen- & Innenwände	20.000–45.000 €
Geschossdecken	10.000–25.000 €
Dachstuhl / Dachkonstruktion	6.000–20.000 €
Stahl, Beton, Schalung, Mauerwerk	stark abhängig von Fläche & Bauweise
Gerüst & Baustelleneinrichtung	3.000–8.000 €

Die tatsächlichen Kosten berechnet ein Tragwerksplaner erst dann zuverlässig, wenn alle Planungsunterlagen vollständig vorliegen.

4. Welche Unterlagen benötigt der Statiker zur Rohbauplanung?

Damit Lasten, Querschnitte und Materialmengen korrekt bestimmt werden können, benötigt der Tragwerksplaner folgende Unterlagen:

4.1 Vollständige Genehmigungsplanung (HOAI LPh 4)

Enthält:

Grundrisse
Ansichten
Schnitte
Geschosshöhen
Wandstärken
konstruktive Angaben
Dachform & Neigung
Materialkonzept

Diese Unterlagen stellt ArchiFix digital und statikfähig bereit.

4.2 Baubeschreibung

Relevante Angaben:

Bauweise (Massiv / Holz / Hybrid)
Wandaufbauten
Deckenarten
Dachkonstruktion
Nutzungseigenschaften

4.3 Bodengutachten

Unverzichtbar zur Bestimmung von:

Tragfähigkeit
Gründungsverfahren
Wasserverhältnissen
Bodenklassen

Ohne Bodengutachten sind Kosten lediglich grobe Schätzungen.

4.4 Gebäudelasten & Lastannahmen

Dazu gehören:

Schneelastzone
Windlastzone
Anzahl der Geschosse
Gebäudeklasse
Nutzlasten

Erst mit diesen Angaben kann die Statik erstellt werden – und damit auch die Mengen des Rohbaus.

5. Wie fügt sich die Rohbauplanung in den Gesamtprozess des Neubaus ein?

Der typische Ablauf:

Grundlagenermittlung & Baurechtsprüfung (ArchiFix – LPh 1)
Entwurfsplanung (ArchiFix – LPh 2–3)
Genehmigungsplanung (ArchiFix – LPh 4)
Statische Berechnung durch Tragwerksplaner
Ausführungsplanung Rohbau durch Statiker
Beauftragung der Rohbaufirma (durch Bauherrschaft, nicht ArchiFix)

Wichtig:
❗ Ohne abgeschlossene Genehmigungsplanung kann der Statiker keine exakte Berechnung des Rohbaus durchführen.

6. Beispiel: Was kostet der Rohbau für ein Einfamilienhaus?

Beispielhaus: 140 m² Wohnfläche, Massivbauweise

Posten	Kostenbereich
Erdarbeiten	6.000–12.000 €
Bodenplatte	12.000–20.000 €
Außenwände	18.000–30.000 €
Innenwände	6.000–12.000 €
Geschossdecken	12.000–20.000 €
Dachstuhl	8.000–18.000 €
Baustelleneinrichtung	3.000–6.000 €

➡️ Gesamtkosten Rohbau: 65.000–118.000 €

Die tatsächlichen Werte hängen von Planung, Bodenverhältnissen und Bauweise ab.

7. Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie für eine korrekte Rohbaukostenberechnung

✔️ vollständige Genehmigungsplanung
✔️ Baubeschreibung
✔️ Material- & Wandaufbauten
✔️ Decken- & Dachsystem
✔️ Bodengutachten
✔️ amtlicher Lageplan
✔️ Gebäudeklasse & Nutzung
✔️ Angaben zu Schneelast- und Windlastzone

Mit ArchiFix erhalten Sie alle architektonischen Vorleistungen digital aus einer Hand.

8. Wie ArchiFix Ihren Rohbau effizient vorbereitet

Wir liefern alle Unterlagen, die Statiker und Rohbaufirmen benötigen:

✓ vollständige Architekturplanung nach HOAI LPh 1–4
✓ digitale Bauantragsunterlagen
✓ statikfähige Grundrisse & Schnitte
✓ klare Material- und Konstruktionsangaben
✓ schnelle digitale Kommunikation
✓ bundesweite Planung ohne Ortstermine

So schaffen Sie die Voraussetzung für genaue Kosten und eine wirtschaftliche Ausführung.

Fazit: Rohbaukosten sind planbar – mit der richtigen Architekturplanung

Der Rohbau ist eines der kostenintensivsten und sicherheitsrelevantesten Elemente Ihres Neubaus. Damit die Kosten realistisch kalkuliert werden können, braucht es vollständige, präzise und statikfähige Planungsunterlagen.

Mit ArchiFix legen Sie den Grundstein für eine schnelle, präzise und wirtschaftliche Rohbauplanung – deutschlandweit und vollständig digital.

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Häufige Fragen zur Nutzungsänderung

+ - Wann brauchte ich eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung in Deutschland ist erforderlich, wenn Sie ein Gebäude oder eine Einheit anders nutzen möchten als ursprünglich genehmigt. Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Bauantrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss.

Dies ist auch dann notwendig, wenn Sie baulich nichts verändern. Es geht rein um die formelle Änderung der Nutzung.

Hintergrund einer Nutzungsänderung ist, dass unterschiedliche Nutzungen verschiedene Anforderungen an Sicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Lärm oder Energieeffizienz haben können. Deshalb prüft das Bauamt im Rahmen eines Bauantrags, ob die neue Nutzung den rechtlichen Vorgaben entspricht und gegebenenfalls Anpassungen erforderlich sind.

+ - Was sind typische Beispiele für eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Raum für einen anderen Zweck genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen. Typische Beispiele sind:

Büro oder Praxis in Wohnraum umwandeln
Wohnraum in Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) / gewerbliche Nutzung
Lagerhalle in Büro oder Werkstatt
Einzelhandel in Gastronomie

Ein weiterer gängiger Fall ist die Eröffnung eines neuen Gewerbes, wenn zuvor eine andere Nutzung in den Räumlichkeiten genehmigt war. Zum Beispiel: War zuvor ein Nagelstudio genehmigt, ist für die Eröffnung eines Friseursalons ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.

Wenn Sie unsicher sind, ob für Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung notwendig ist, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt Auskunft einholen.

+ - Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung beantrage?

Wenn Sie eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung durchführen, können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen drohen:

⚖️ Rechtliche Konsequenzen

Bußgelder: Das Betreiben einer nicht genehmigten Nutzung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet werden. In besonders schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 250.000 € möglich.
Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die Nutzung untersagen, was bedeutet, dass Sie die betreffende Nutzung sofort einstellen müssen.
Räumung oder Rückbau: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Räumung oder den Rückbau der betroffenen baulichen Anlage anordnen.

🏠 Private Haftung

Als Betreiber oder Eigentümer haften Sie persönlich für die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung. Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, insbesondere wenn Dritte durch die Nutzung geschädigt werden.

🛡️ Versicherungsfragen

Viele Versicherungen decken Schäden nicht ab, die im Rahmen einer nicht genehmigten Nutzung entstehen. Das bedeutet, dass Sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben könnten.

✅ Empfehlung

Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Nutzungsänderung die erforderlichen Genehmigungen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.

+ - Welche Unterlagen muss ich hochladen?

Im Bauantragsvorgang werden Sie aufgefordert, die Planunterlagen des Gebäudes hochzuladen.

Zu den notwendigen Planunterlagen gehören:

Mindestens der Grundriss der Etage, in der die umzunutzende Einheit liegt
Mindestens ein Schnitt durch das Gebäude
Mindestens die Straßenansicht

Ein Lageplan kann ebenfalls hochgeladen werden, ist aber nicht zwingend erforderlich, damit wir den Antrag erstellen können.

Sollten Ihnen weitere Unterlagen vorliegen, z. B. aus alten Genehmigungen zum Objekt oder eine Flächenberechnung, können diese für uns sehr hilfreich sein und die Bearbeitung des Antrags beschleunigen.

+ - Welche Angaben muss ich noch machen, damit meine Nutzungsänderung bearbeitet werden kann?

Damit wir Ihre Nutzungsänderung effizient bearbeiten können, benötigen wir folgende Angaben:

Geplante Nutzung: Bitte teilen Sie uns mit, welche Nutzung konkret geplant ist.
Bisher genehmigte Nutzung: Wir müssen wissen, welche Nutzung zuletzt offiziell genehmigt war.
Stellplatzsituation: Geben Sie bitte an, wie viele KFZ- und Fahrradstellplätze der umzunutzenden Einheit zugeordnet sind und wie die Stellplatzsituation auf dem Grundstück insgesamt aussieht.

Sollten aufgrund der Art der Nutzung oder rechtlicher Vorschriften weitere Informationen erforderlich sein, werden wir uns während der Bearbeitung direkt bei Ihnen melden.

+ - Wie ermittele ich das richtige Paket für meine Nutzungsänderung?

Wir bieten aktuell Pakete für eine Nutzungsänderung zum Fixpreis an. Um herauszufinden, welches Paket für Sie das richtige ist, benötigen Sie die Angabe der Quadratmeterzahl der Einheit, die umgenutzt werden soll.

Unsere Pakete sind in vier Größenkategorien eingeteilt.

Einheiten über 300 m²: Bitte senden Sie uns in diesem Fall eine E-Mail-Anfrage für ein individuelles Angebot.
Bauliche Änderungen: Sollten für die neue Nutzung bauliche Änderungen geplant sein, die noch nicht in den Bestandsplänen enthalten sind und für den Antrag eingezeichnet werden müssen, wird auf den Fixpreis eine Pauschale für den Mehraufwand aufgeschlagen. Die Höhe der Pauschale ist für jedes Paket einzeln aufgeführt.

💡 Tipp: Prüfen Sie vorab die Größe Ihrer Einheit und geplante Änderungen, um das passende Paket auszuwählen und eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.

+ - Welche baulichen Veränderungen kann ich begleitend zu meiner Nutzungsänderung durchführen?

Begleitend zu Ihrer Nutzungsänderung können Sie kleinere bauliche Maßnahmen durchführen, die für sich allein keinen Bauantrag erfordern. Dazu zählen beispielsweise:

Versetzen, Entfernen oder Erstellen von nicht tragenden Innenwänden
Austausch von Fenstern
Ändern von Türöffnungen

Wenn Sie solche Maßnahmen planen, setzen Sie bitte im Konfigurator das entsprechende Häkchen. Dafür wird eine kleine zusätzliche Pauschale fällig. Wir besprechen Ihre Vorstellungen anschließend persönlich mit Ihnen und ergänzen die Pläne so, dass alle baurechtlichen Vorschriften, z. B. Brandschutz und Fluchtwege, weiterhin eingehalten werden.

Hinweis: Bauliche Veränderungen, die selbst einer Genehmigung bedürfen, sind z. B.:

Anbauten
Errichtung von Gauben oder Balkonen
Eingriffe in statisch relevante Bauteile

Wenn Sie Maßnahmen in diesem Bereich planen, kontaktieren Sie uns bitte für ein individuelles Angebot per E-Mail.

+ - Wo bekomme ich Pläne von meinem Gebäude her?

Als Eigentümer Ihrer Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die benötigten Pläne zu erhalten:

Prüfen Sie zunächst Ihre eigenen Unterlagen, ob Sie bereits eine Kopie des Grundrisses besitzen.
Alternativ können Sie beim Immobilienmakler, über den Sie die Immobilie gekauft haben, nachfragen, ob er Ihnen den Grundriss als PDF-Datei zur Verfügung stellen kann.
Wenn Sie die Immobilie selbst haben bauen lassen, wenden Sie sich an den Architekten, der das Gebäude geplant hat. Er kann Ihnen ebenfalls den Grundriss als PDF zuschicken.
Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bauakte bei der Stadt einzusehen, um die notwendigen Unterlagen zu erhalten.

Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Vorschriften und Genehmigungsverfahren können sich je nach Bundesland und sogar je nach Gemeinde unterscheiden. Bitte wende dich im Zweifel an das zuständige Bauamt oder einen Fachanwalt.

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