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Wir führen als Architekten die Nutzungsänderung durch, Fachplaner müssen extern beauftragt werden
Was kostet eigentlich ein Architekt für Nutzungsänderung?
Und welche Kosten neben dem Antrag auf Nutzungsänderung durch den Architekten fallen noch an?
Diese Fragen möchten wir hier beantworten. Zusätzlich haben wir hier oben auf dieser Seite einen groben Richtwert-Rechner, der eine grobe Spanne der Kosten für eine Nutzungsänderung darstellen soll. Dies stellt keine verbindliche Kostenrechnung da!
Eine Nutzungsänderung ist oft der erste Schritt, wenn ein Gebäude oder eine einzelne Einheit einer neuen Nutzung zugeordnet werden soll – sei es die Umwandlung einer Garage in Wohnraum, die Nutzung einer vorherigen Ladenfläche als Wohnraum oder die Einrichtung einer Gastronomie in einem ehemaligen Ladenlokal.
Um die Kosten zu verstehen, müssen wir uns anschauen, was bei einer Nutzungsänderung überhaupt gemacht werden muss und welche unterschiedlichen Parteien beteiligt sind.
Vorweg lässt sich allerdings sagen: Die Kosten der Nutzungsänderung können stark variieren.
Daher schauen wir uns im Folgenden an, welche Kosten bei einer Nutzungsänderung typischerweise entstehen und welche Faktoren den Preis beeinflussen. Anhand einiger typischer Fallbeispiele zeigen wir außerdem, mit welchen Kosten Bauherren in der Praxis rechnen müssen.
Nutzungsänderung Architekt: Die Kosten im Detail
Die Kosten eines Architekten für Nutzungsänderungen hängen stark davon ab, wie komplex das Projekt ist und welche Unterlagen bereits vorhanden sind. Während kleinere Umnutzungen mit guten Bestandsplänen oft mit überschaubarem Aufwand für den Architekten verbunden sind, können größere Projekte deutlich umfangreichere Planungsleistungen erfordern, die die Planung durch den Architekten allein auch übersteigen.
Neben der geplanten Nutzung spielen vor allem folgende Faktoren eine Rolle.
Gebäudeklasse und Kosten für beteiligte Fachplaner
Ein wichtiger Kostenfaktor bei der Nutzungsänderung ist die Gebäudeklasse des Gebäudes nach Bauordnung. Je höher die Gebäudeklasse, desto strengere Anforderungen gelten in der Regel für Brandschutz, Fluchtwege oder Statik.
Je nach Projekt können deshalb zusätzliche Fachplaner, die Zusatzkosten verursachen, erforderlich sein, zum Beispiel:
- Brandschutzplaner (z. B. bei Gastronomie, Versammlungsstätten oder größeren Gebäuden)
- Tragwerksplaner / Statiker, wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden
- Schallschutzgutachter, etwa bei Wohnnutzungen oder lärmintensiven Betrieben
- Fachplaner für Lüftung oder Haustechnik, z. B. bei Gastronomie oder gewerblichen Nutzungen
Je mehr Fachplaner beteiligt sind, desto höher fallen die Gesamtkosten der Nutzungsänderung aus. Diese Fachplaner sind zusätzlich zu den Kosten für für den Architekten zu bezahlen.
Größe der umzunutzenden Fläche
Auch die Größe der betroffenen Fläche spielt eine wichtige Rolle, wenn es um die Architektenkosten für die Nutzungsänderung geht. Je größer das Gebäude oder die umzunutzende Einheit ist, desto umfangreicher sind in der Regel:
- die Bestandsaufnahme
- die Erstellung von Plänen
- die Abstimmung mit Behörden
- mögliche bauliche Anpassungen
Für den Architekten für Nutzungsänderungen bedeutet eine größere Fläche vor allem mehr Planungs- und Zeichenaufwand, was sich entsprechend auf das Honorar auswirkt. Bei den Architekten von Archifix, die vor allem auf Nutzungsänderungen spezialisiert sind, wird tatsächlich der Preis der Nutzungsänderung auf Basis der umzunutzenden Fläche berechnet.
Vorhandene Bestandspläne für die Nutzungsänderung
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Frage, ob verwertbare Bestandspläne für den Antrag auf Nutzungsänderung vorhanden sind.
Idealerweise liegen bereits lesbare digitale Grundrisse, Schnitte und Ansichten vor. In diesem Fall kann der Architekt für die Nutzungsänderung direkt auf diesen Unterlagen aufbauen und die Umnutzung zügiger planen.
In vielen Fällen sind jedoch nur:
- alte Papierpläne
- unvollständige Bauzeichnungen
- oder gar keine Unterlagen vorhanden.
Dann müssen die Pläne zunächst digital neu gezeichnet oder vollständig neu erstellt werden. Dieser zusätzliche Planungsaufwand verursacht weitere Kosten für die Nutzungsänderung, die bei der Beauftragung eines Architekten anfallen. Darauf aufbauend fallen natürlich auch vor Ort-Besichtigungen, Bestandsaufnahmen plus Anfahrt an, wenn keine Pläne vorhanden sind, womit wir zum nächsten Punkt kommen.
Architekten Kosten für Aufmaß des Gebäudes
Wenn keine brauchbaren Bestandsunterlagen existieren, muss der Architekt für die Nutzungsänderung das Gebäude zunächst vor Ort vermessen. Dieses sogenannte Aufmaß zur Nutzungsänderung dient dazu, genaue Grundrisse und Gebäudeabmessungen zu erfassen.
Dabei werden unter anderem aufgenommen:
- Raumgrößen
- Wandstärken
- Fenster- und Türpositionen
- Geschosshöhen
Auf Basis dieser Daten werden anschließend digitale Bestandspläne vom Architekten erstellt, die für den Bauantrag (Antrag auf Nutzungsänderung) benötigt werden. Ein solches Aufmaß verursacht zusätzliche Kosten, da dafür Zeit vor Ort sowie anschließende Arbeiten im Architekturbüro notwendig sind.
Weitere typische Kostenfaktoren für Nutzungsänderungen
Zusätzlich können folgende Punkte die Kosten einer Nutzungsänderung beeinflussen:
- Art der neuen Nutzung (z. B. Wohnung, Büro oder Gastronomie)
- notwendige bauliche Anpassungen
- Anforderungen an Stellplätze oder Fluchtwege
- regionale Gebühren des Bauamts
Da jedes Gebäude und jede geplante Nutzung unterschiedlich ist, lassen sich die Kosten meist erst nach einer kurzen Prüfung des konkreten Projekts realistisch einschätzen. Vor allem prüfen unsere Architekten für Nutzungsänderung vorher, welche Art der Nutzung überhaupt zulässig und genehmigungsfähig ist.
Als Architekten für Nutzungsänderung versuchen wir Sie vor der Beauftragung einer Umnutzung bestmöglich auf einhergehende Kosten aufmerksam zu machen. Fragen daher gerne Ihre geplante Nutzungsänderung bei uns an. Füllen Sie einfach das Anfrageformular aus und einer unserer Nutzungsänderungs-Architekten meldet sich zeitnah!
Häufige Fragen zur Nutzungsänderung
Eine Nutzungsänderung in Deutschland ist erforderlich, wenn Sie ein Gebäude oder eine Einheit anders nutzen möchten als ursprünglich genehmigt. Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Bauantrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss.
Dies ist auch dann notwendig, wenn Sie baulich nichts verändern. Es geht rein um die formelle Änderung der Nutzung.
Hintergrund einer Nutzungsänderung ist, dass unterschiedliche Nutzungen verschiedene Anforderungen an Sicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Lärm oder Energieeffizienz haben können. Deshalb prüft das Bauamt im Rahmen eines Bauantrags, ob die neue Nutzung den rechtlichen Vorgaben entspricht und gegebenenfalls Anpassungen erforderlich sind.
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Raum für einen anderen Zweck genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen. Typische Beispiele sind:
-
Büro oder Praxis in Wohnraum umwandeln
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Wohnraum in Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) / gewerbliche Nutzung
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Lagerhalle in Büro oder Werkstatt
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Einzelhandel in Gastronomie
Ein weiterer gängiger Fall ist die Eröffnung eines neuen Gewerbes, wenn zuvor eine andere Nutzung in den Räumlichkeiten genehmigt war. Zum Beispiel: War zuvor ein Nagelstudio genehmigt, ist für die Eröffnung eines Friseursalons ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
Wenn Sie unsicher sind, ob für Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung notwendig ist, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt Auskunft einholen.
Wenn Sie eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung durchführen, können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen drohen:
⚖️ Rechtliche Konsequenzen
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Bußgelder: Das Betreiben einer nicht genehmigten Nutzung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet werden. In besonders schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 250.000 € möglich.
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Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die Nutzung untersagen, was bedeutet, dass Sie die betreffende Nutzung sofort einstellen müssen.
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Räumung oder Rückbau: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Räumung oder den Rückbau der betroffenen baulichen Anlage anordnen.
🏠 Private Haftung
Als Betreiber oder Eigentümer haften Sie persönlich für die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung. Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, insbesondere wenn Dritte durch die Nutzung geschädigt werden.
🛡️ Versicherungsfragen
Viele Versicherungen decken Schäden nicht ab, die im Rahmen einer nicht genehmigten Nutzung entstehen. Das bedeutet, dass Sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben könnten.
✅ Empfehlung
Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Nutzungsänderung die erforderlichen Genehmigungen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
Im Bauantragsvorgang werden Sie aufgefordert, die Planunterlagen des Gebäudes hochzuladen.
Zu den notwendigen Planunterlagen gehören:
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Mindestens der Grundriss der Etage, in der die umzunutzende Einheit liegt
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Mindestens ein Schnitt durch das Gebäude
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Mindestens die Straßenansicht
Ein Lageplan kann ebenfalls hochgeladen werden, ist aber nicht zwingend erforderlich, damit wir den Antrag erstellen können.
Sollten Ihnen weitere Unterlagen vorliegen, z. B. aus alten Genehmigungen zum Objekt oder eine Flächenberechnung, können diese für uns sehr hilfreich sein und die Bearbeitung des Antrags beschleunigen.
Damit wir Ihre Nutzungsänderung effizient bearbeiten können, benötigen wir folgende Angaben:
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Geplante Nutzung: Bitte teilen Sie uns mit, welche Nutzung konkret geplant ist.
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Bisher genehmigte Nutzung: Wir müssen wissen, welche Nutzung zuletzt offiziell genehmigt war.
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Stellplatzsituation: Geben Sie bitte an, wie viele KFZ- und Fahrradstellplätze der umzunutzenden Einheit zugeordnet sind und wie die Stellplatzsituation auf dem Grundstück insgesamt aussieht.
Sollten aufgrund der Art der Nutzung oder rechtlicher Vorschriften weitere Informationen erforderlich sein, werden wir uns während der Bearbeitung direkt bei Ihnen melden.
Wir bieten aktuell Pakete für eine Nutzungsänderung zum Fixpreis an. Um herauszufinden, welches Paket für Sie das richtige ist, benötigen Sie die Angabe der Quadratmeterzahl der Einheit, die umgenutzt werden soll.
Unsere Pakete sind in vier Größenkategorien eingeteilt.
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Einheiten über 300 m²: Bitte senden Sie uns in diesem Fall eine E-Mail-Anfrage für ein individuelles Angebot.
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Bauliche Änderungen: Sollten für die neue Nutzung bauliche Änderungen geplant sein, die noch nicht in den Bestandsplänen enthalten sind und für den Antrag eingezeichnet werden müssen, wird auf den Fixpreis eine Pauschale für den Mehraufwand aufgeschlagen. Die Höhe der Pauschale ist für jedes Paket einzeln aufgeführt.
💡 Tipp: Prüfen Sie vorab die Größe Ihrer Einheit und geplante Änderungen, um das passende Paket auszuwählen und eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.
Begleitend zu Ihrer Nutzungsänderung können Sie kleinere bauliche Maßnahmen durchführen, die für sich allein keinen Bauantrag erfordern. Dazu zählen beispielsweise:
Wenn Sie solche Maßnahmen planen, setzen Sie bitte im Konfigurator das entsprechende Häkchen. Dafür wird eine kleine zusätzliche Pauschale fällig. Wir besprechen Ihre Vorstellungen anschließend persönlich mit Ihnen und ergänzen die Pläne so, dass alle baurechtlichen Vorschriften, z. B. Brandschutz und Fluchtwege, weiterhin eingehalten werden.
Hinweis: Bauliche Veränderungen, die selbst einer Genehmigung bedürfen, sind z. B.:
Wenn Sie Maßnahmen in diesem Bereich planen, kontaktieren Sie uns bitte für ein individuelles Angebot per E-Mail.
Als Eigentümer Ihrer Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die benötigten Pläne zu erhalten:
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Prüfen Sie zunächst Ihre eigenen Unterlagen, ob Sie bereits eine Kopie des Grundrisses besitzen.
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Alternativ können Sie beim Immobilienmakler, über den Sie die Immobilie gekauft haben, nachfragen, ob er Ihnen den Grundriss als PDF-Datei zur Verfügung stellen kann.
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Wenn Sie die Immobilie selbst haben bauen lassen, wenden Sie sich an den Architekten, der das Gebäude geplant hat. Er kann Ihnen ebenfalls den Grundriss als PDF zuschicken.
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Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bauakte bei der Stadt einzusehen, um die notwendigen Unterlagen zu erhalten.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Vorschriften und Genehmigungsverfahren können sich je nach Bundesland und sogar je nach Gemeinde unterscheiden. Bitte wende dich im Zweifel an das zuständige Bauamt oder einen Fachanwalt.
